Woningmarkt: nog altijd stagnatie

In het vierde kwartaal van 2011 hebben er 22.202 transacties plaatsgevonden met de

tussenkomst van een NVM-makelaar, een daling van 1,4% ten opzichte van het voorgaande

kwartaal. Wat we eigenlijk al wisten, maar wat opnieuw wordt bevestigd, is dat de verlaging

van de overdrachtsbelasting niet voor extra transacties heeft gezorgd. Ook de cijfers van het

CBS, die in tegenstelling tot de NVM-cijfers de gehele markt beslaan, lieten geen opleving zien

in oktober en november

In het vierde kwartaal van 2011 hebben er 22.202 transacties plaatsgevonden met de tussenkomst van een NVM-makelaar, een daling van 1,4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Wat we eigenlijk al wisten, maar wat opnieuw wordt bevestigd, is dat de verlaging van de overdrachtsbelasting niet voor extra transacties heeft gezorgd. Ook de cijfers van het CBS, die in tegenstelling tot de NVM-cijfers de gehele markt beslaan, lieten geen opleving zien in oktober en november.

De lage transactieaantallen zijn voornamelijk te wijten aan een gebrek aan vertrouwen bij kopers. Allereerst zijn de economische vooruitzichten onzeker, wat resulteert in onzekerheid over de ontwikkeling van de werkloosheid en de mogelijke extra bezuinigingen vanuit de overheid later dit jaar. Bovendien brengt de discussie over een mogelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek veel onzekerheid met zich mee. Ook de hoogte van de pensioenuitkering staat momenteel ter discussie, wat tot onzekerheid leidt over het toekomstige inkomen. Dat het vooral een vertrouwenskwestie en geen financieringskwestie is, blijkt uit het feit dat de betaalbaarheid van woningen in de afgelopen jaren is toegenomen. Soms kunnen huishoudens wel minder lenen, maar de prijsdaling en de verlaging van de overdrachtsbelasting compenseren dit effect ruimschoots.

Naast de transactieaantallen zijn ook de prijzen in het vierde kwartaal van 2011 verder gedaald. In het vierde kwartaal bedroeg de gemiddelde transactieprijs bij een NVM-makelaar 223.000 euro. Dit is 1,7 procent minder dan in het voorgaande kwartaal en 4,1 procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Voor dit jaar verwacht de NVM een daling van zowel de transactieaantallen als de prijs met ongeveer 5 procent. Onze verwachting is echter dat de transactieaantallen volgend jaar iets zullen toenemen. Een deel van de verkopers zal naar verwachting water bij de wijn doen en zijn vraagprijs (verder) verlagen. Dit laatste is nodig omdat de concurrentie tussen verkopers in de afgelopen maanden opnieuw is toegenomen. Momenteel staan er zo’n 220.000 woningen te koop. Woningen staan bovendien langer te koop, gemiddeld 271 dagen en het percentage woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat neemt toe. Onze verwachting is dat deze lichte toename van de transacties gepaard zal gaan met een prijsdaling die vergelijkbaar is met de verwachting van de NVM.